Прим. 12, дословно (отчёт-2024; идентичная формулировка в 2022, 2023, 2025):
Факторы (база знаний): эскроу-экономия в выручке; ставка бьёт через долг и спрос (отмена льготной ипотеки), каналы ~поровну
| Тикер | Тип | Close | Дата |
|---|---|---|---|
| LSRG | обыкн. | 508,4 | 2026-07-20 |
| Бумага | Погашение | Цена, ₽ | Доходн., % |
|---|---|---|---|
ЛСР БО 1Р7 RU000A103PX8 | 2026-09-11 | 398,5 | 18 |
ЛСР БО 1Р9 RU000A1082X0 | 2027-03-07 | 995,4 | 18,1 |
ЛСР БО1Р11 RU000A10CKY3 | 2028-08-11 | 996 | 18,2 |
ЛСР БО2Р01 RU000A10EYH5 | 2029-04-12 | 979,8 | 18,5 |
ЛСР БО1Р10 RU000A10B0B0 | 2030-02-07 | 1 022,3 | 18,5 |
| Метрика | Ед. | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EBITDA | млн руб. | 21 037 | 27 376 | 35 801 | 38 568 | 77 703 | 72 178 | 68 369 |
| Финансовые расходы | млн руб. | -9 319 | -9 967 | -10 953 | -17 878 | -23 501 | -32 115 | -47 968 |
| Чистая прибыль | млн руб. | 7 469 | 12 025 | 16 272 | 13 363 | 28 343 | 28 598 | 10 778 |
| Выручка | млн руб. | 110 438 | 118 052 | 130 515 | 139 662 | 236 197 | 239 227 | 252 074 |
| Денежные средства и эквиваленты | млн руб. | 66 684 | 73 803 |
Вертикально интегрированный девелопер жилья: земельный банк (СПб, Ленобласть, Москва, Екатеринбург)
Два сегмента (прим. 33 «Дополнительные раскрытия», все 11 лет):
| 2025, млн ₽ | Выручка | Доля | ОП | Скорр. EBITDA | Доля EBITDA | Маржа |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Строительные материалы | 18 533 | 7,4% | 1 727 | 2 830 | 4,1% | 15,3% |
| Недвижимость и Строительство | 217 618 | 86,3% | 64 335 | 71 445 | 104,5% | 32,8% |
| Прочие / нераспределённые / элиминация | 15 923 | 6,3% | (7 203) | (5 906) | — | — |
| Итого | 252 074 | 100% | 58 859 |
| 55 472 |
| 25 109 |
| 51 506 |
| 46 307 |
| 27 724 |
| Чистый долг | млн руб. | 22 935 | 28 825 | 113 815 | 189 979 | 172 629 | 210 652 | 336 408 |
| Капитальные затраты | млн руб. | 870 | 2 343 | 5 989 | 5 371 | 10 448 | 18 018 | 31 988 |
| Операционный денежный поток | млн руб. | 12 713 | 236 | -56 044 | -70 561 | 29 818 | -40 108 | -109 696 |
| Дивиденды выплаченные (всего) | млн руб. | 7 842 | 5 031 | 3 922 | 0 | 7 842 | 10 177 | 7 869 |
| 68 369 |
| 100% |
| 27,1% |
⇒ «Вертикальная интеграция» ЛСР — это 7,4% выручки. Ярлык верен юридически и почти неверен экономически.
С 01.07.2019 (214-ФЗ) деньги дольщиков идут на эскроу-счета (за балансом застройщика), стройка финансируется проектным кредитом того же банка, а ставка по этому кредиту привязана к наполнению эскроу. ЛСР признаёт возникающую экономию на процентах В СОСТАВЕ ВЫРУЧКИ.
Прим. 23 отчёта-2025, таблица «Условия погашения долга» — прямое доказательство:
| Вид долга | Фактическая номинальная ставка | Номинал | Балансовая |
|---|---|---|---|
| Обеспеченные банковские кредиты | 13,90% – 22,14% | 102 130 | 102 130 |
| Проектное финансирование | 0,01% – 19,50%* | 218 807 | 173 066 |
| Кредиты на реконструкцию (субсидируемые государством) | 4,00% – 7,05% | 47 327 | 20 243 |
| Необеспеченное обязательство | 0,00% – 24,00% | 68 693 | 68 693 |
| Итого | 436 957 | 364 132 |
* сноска эмитента: «Кредитные линии по финансированию строительства жилых корпусов по процентной ставке, корректируемой в зависимости от объёмов остатков на счетах эскроу».
При ключевой ставке 21% проектный долг обслуживается от 0,01%.
| Год | Выручка | экономия | ОЧИЩ. выручка | EBITDA | ОЧИЩ. EBITDA | Маржа печ. | Маржа очищ. | Прибыль |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 130 515 | 1 068 | 129 447 | 35 801 | 34 733 | 27,4% | 26,8% | 16 272 |
| 2022 | 139 662 | 3 565 | 136 097 | 38 568 | 35 003 | 27,6% | 25,7% | 13 363 |
| 2023 | 236 197 | 8 413 | 227 784 | 77 703 | 69 290 | 32,9% | 30,4% | 28 343 |
| 2024 | 239 227 | 16 749 | 222 478 | 72 178 | 55 429 | 30,2% | 24,9% | 28 598 |
| 2025 | 252 074 | 20 869 | 231 205 | 68 369 | 47 500 | 27,1% | 20,5% | 10 778 |
2024 г.: печатная выручка +1,3% — ОЧИЩЕННАЯ −2,3%. Печатная EBITDA −7,1% — ОЧИЩЕННАЯ −20,0%. Отмена массовой льготной ипотеки (01.07.2024) в headline-отчёте НЕ ВИДНА ВООБЩЕ.
У экономии есть зеркальная строка в финансовых расходах — «Процентный расход (дополнительно начисленные проценты по кредитам с эскроу и значительный компонент финансирования)»:
| млн ₽ | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| В ВЫРУЧКЕ (экономия + ЗКФ) | 2 980 | 4 972 | 9 034 | 17 162 | 20 950 |
| В ФИНРАСХОДАХ («бумажный» процент) | 1 628 | 4 372 | 6 591 | 12 695 | 19 977 |
| Капитализировано в запасы | 274 | 207 | 625 | 1 597 | 1 372 |
| Офсет всего | 1 902 | 4 579 | 7 216 | 14 292 | 21 349 |
ОДДС-2025 подтверждает прямо: строка-корректировка «Экономия по кредитам с эскроу и значительный компонент финансирования… признанные в выручке» = (20 950) — вычитается как неденежная.
⇒ Одна и та же величина надувает ВЫРУЧКУ (и, значит, EBITDA) и ФИНАНСОВЫЕ РАСХОДЫ. На ЧИСТУЮ ПРИБЫЛЬ эффект ≈ 0. Практическое следствие: у LSRG чистая прибыль — ЧЕСТНЕЕ, чем EBITDA. Редкий случай в наборе, где обычно верно обратное.
| Год | Долг | Кэш | Эскроу | ЧД наивный | ЧД скорр. | ND/EBITDA наивн. | ND/EBITDA скорр. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 102 628 | 73 803 | 11 995 | 28 825 | 16 830 | 1,05× | 0,61× |
| 2021 | 169 287 | 55 472 | 45 017 | 113 815 | 68 798 | 3,18× | 1,92× |
| 2022 | 215 088 | 25 109 | 76 529 | 189 979 | 113 450 | 4,93× | 2,94× |
| 2023 | 224 135 | 51 506 | 121 024 | 172 629 | 51 605 | 2,22× | 0,66× |
| 2024 | 256 959 | 46 307 | 137 899 | 210 652 | 72 753 | 2,92× | 1,01× |
| 2025 | 364 132 | 27 724 | 217 501 | 336 408 | 118 907 | 4,92× | 1,74× |
Разрыв 2025 г.: 4,92× против 1,74× — почти ТРЁХКРАТНЫЙ. Наивно читаемый ЛСР — предбанкрот. Правильно читаемый — компания с умеренной нагрузкой. ⚠️ Компания САМА скорректированный показатель НЕ раскрывает ни в одном из 11 отчётов. ⚠️ Третья база: НОМИНАЛ долга 436 957 против балансовых 364 132 (льготные ставки → дисконт).
| Год | OCF (форма) | OCF вкл. эскроу | CAPEX | FCF | Дивиденды |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | (56 044) | (23 022) | 5 989 | (29 011) | 3 922 |
| 2022 | (70 561) | (39 049) | 5 371 | (44 420) | 0 |
| 2023 | 29 818 | +74 313 | 10 448 | +63 865 | 7 842 |
| 2024 | (40 108) | (23 233) | 18 018 | (41 251) | 10 177 |
| 2025 | (109 696) | (30 094) | 31 988 | (62 082) | 7 869 |
Кумулятивно 2020–2025: FCF −103 186, дивиденды 34 841. Разница профинансирована долгом (102 628 → 364 132).
⚠️ Обвал OCF-2025 — в одной строке: «Увеличение активов по договорам, торговой и прочей дебиторской задолженности» = (108 456). Активы по договорам 73 904 → 120 159. Выручка признана — деньги в эскроу.
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 036 | 8 037 | 8 036 | 7 984 | 7 842 | 5 031 | 3 922 | 0 | 7 842 | 10 177 | 7 869 |
Дивиденд — ПРАВИЛО (78 ₽/акц в 2015–2019 гг.), а не функция прибыли. Payout доходил до 105%
(2019) при отрицательном FCF. ⚠️ 2024 — максимальный дивиденд с 2017 г. (10 177) в год отмены льготной
ипотеки и при FCF −41 251. По cross-sector.md §17 («раздутый дивиденд при падающем FCF») это
опережающий индикатор, требующий наблюдения.
(1) Невоспроизводимость: