```yaml ticker: PIKK company: ПАО «ПИК-специализированный застройщик» (до 2019 — ПАО «Группа Компаний ПИК») sector: development sector_detail: "Девелопмент (жилищное строительство)" exchange: MOEX standard: IFRS currency: RUB unit: млн руб. # НЕ менялась ни разу за 10 лет — проверено в шапке КАЖДОГО года years_collected: 2015–2021, 2023–2025 (10 лет) gap: 2022 — отчёта НЕ СУЩЕСТВУЕТ и он НЕ ВОССТАНОВИМ (см. ниже) ```
Факторы (база знаний): нетто-кэш: эскроу-экономия+процентный доход на подушку 359 млрд (финканал +), но спрос падает с лагом
Цена PIKK
Дневные close, ~3 года
цены скорректированы на сплиты (свечи MOEX)2015-07-23 — 2026-07-20
Бумаги
Тикер
Тип
Close
Дата
PIKK
обыкн.
591,4
2026-07-20
Облигации · 1
Бумага
Погашение
Цена, ₽
Доходн., %
ПИК БО-П04
RU000A0ZZ1M2
2028-03-24
1 036,7
16,3
Показатели по годам
Извлечено из report.md базы знаний (smoke-парсер — пустая ячейка = метка строки в том году не распознана, не «данных нет»)
Метрика
Ед.
2018
2019
2020
2021
2023
2024
2025
EBITDA
млн руб.
41 931
67 042
143 785
105 335
92 152
147 289
Финансовые расходы
млн руб.
-10 041
-3 701
-8 213
-19 790
-65 918
-78 631
-32 927
Чистая прибыль
млн руб.
21 252
45 113
Выручка
млн руб.
155 379
170 054
380 161
487 806
585 273
675 051
769 225
Итого активы
млн руб.
351 473
472 003
648 808
Из базы знаний: analysis.md
PIKK — инвестиционное заключение (МСФО 2015–2021, 2023–2025)
Все числа — из аудированной консолидированной отчётности, единица млн руб. во всех годах.
2022 г. отсутствует и невосстановим.
1. Профиль и бизнес-модель
Крупнейший жилищный застройщик РФ. 68,5% выручки — Москва. Четыре сегмента (2025):
«Девелопмент и строительство» (95,2% внешней выручки) · «Эксплуатация» · «Индустриальный
сегмент» — собственные домостроительные комбинаты · «Прочее».
Модель менялась дважды:
до 2019 г. — деньги дольщика идут застройщику: беспроцентный пассив (кредиторка 214 912
при капитале 56 148 в 2017 г.), долг почти нулевой;
с 2019 г. (214-ФЗ) — деньги идут на эскроу в банк, стройка — на проектное
финансирование того же банка. Долг 62 246 (2018) → 819 383 (2025), но он обеспечен
эскроу 498 342.
2. Динамика (млн руб.)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Выручка
51 132
60 090
175 134
245 757
280 635
380 161
487 806
1 061 352
1 421 048
1 522 549
1 881 341
Денежные средства и эквиваленты
млн руб.
66 208
96 527
131 200
138 647
232 551
359 524
Чистый долг
млн руб.
3 645
57 278
45 265
114 097
149 221
27 232
Дивиденды выплаченные (всего)
млн руб.
15 000
н/д
585 273
675 051
769 225
…в т.ч. экономия на %
—
—
—
—
260
2 528
8 659
н/д
27 277
43 819
78 209
Выручка ОЧИЩЕННАЯ
51 132
60 090
175 134
245 757
280 375
377 633
479 147
н/д
557 996
631 232
691 016
Доля экономии, %
—
—
—
—
0,1
0,7
1,8
—
4,7
6,5
10,2
Валовая маржа, %
34,5
30,9
16,2
22,4
27,0
27,4
23,3
—
26,3
25,3
25,0
EBITDA
н/р
н/р
н/р
41 931
67 042
112 684
143 785
—
105 335
92 152
147 289
EBITDA-маржа, %
—
—
—
17,1
23,9
29,6
29,5
—
18,0
13,7
19,1
Скорр. EBITDA
—
—
—
31 767
58 246
90 383
90 992
—
139 121
144 243
120 088
Прибыль
11 449
20 465
3 154
21 252
45 113
86 493
103 585
н/д
52 310
28 666
68 768
EPS, ₽
16,91
30,40
—
—
67,98
130,78
156,00
—
80,86
46,32
111,97
σ(EBITDA-маржи) = 6,25 п.п. (печатная) против 4,09 п.п. (скорректированная).
3. Баланс и долг — ЧИТАТЬ ТОЛЬКО В ДВУХ БАЗАХ
2019
2020
2021
2023
2024
2025
Корпоративный долг (не проектный)
64 350
68 819
110 852
96 935
99 404
212 596
Проектное финансирование
75 197
163 276
336 442
564 062
549 359
606 787
Денежные средства
66 208
96 527
131 200
138 647
232 551
359 524
Чистый долг (наивный)
73 339
135 568
316 094
522 350
416 212
459 859
Остаток на эскроу
16 061
90 303
201 997
373 129
388 980
498 342
⭐ ЧД ЗА ВЫЧЕТОМ ЭСКРОУ
57 278
45 265
114 097
149 221
27 232
(38 483)
ND/EBITDA (наивный)
1,09×
1,20×
2,20×
4,96×
4,52×
3,12×
ND−эскроу / EBITDA
0,85×
0,40×
0,79×
1,42×
0,30×
−0,26×
ND / Скорр. EBITDA
1,26×
1,50×
3,47×
3,75×
2,89×
3,83×
ND−эскроу / Скорр. EBITDA
0,98×
0,50×
1,25×
1,07×
0,19×
−0,32×
⚠️ ГЛАВНАЯ ЛОВУШКА ОТРАСЛИ: без вычета эскроу ПИК-2023 выглядит как компания с ND/EBITDA
4,96× при ключевой ставке 16% — то есть предбанкротом. На самом деле — 1,42×. Разрыв в 3,5 раза.
Компания раскрывает обе базы САМА (прим. 38).В 2025 г. по скорректированной базе ПИК — В ЧИСТОМ КЭШЕ.
Проценты — три разных числа за один год (2025):
контрактные по договорам 32 927 · «после капитализации» (ОПУ) 74 620 · уплаченные
деньгами 24 806. Покрытие: 2,10× по ОПУ или 6,33× по кассе.
Капитализировано в запасы: 36 230 (по договорам) + 37 354 (эффект эскроу-экономии).
OCF, если бы эскроу шёл на счета Группы (сноска компании)
н/р
(7 087)
+52 988
+16 465
Приток на эскроу (не входит в ОДДС)
191 538
371 009
329 904
380 076
Деньги покупателей НЕ ПРОХОДЯТ через отчёт о движении денежных средств. Компания сама даёт
скорректированную цифру в сноске. Наивное чтение OCF = катастрофа; реальность — плюс.
5. Дивиденды — четыре года НОЛЬ; вместо них ВЫКУП СЕБЯ
Год
Дивиденды выплаченные
Выкуп собственных акций
2018–2020
15 000 / год
0
2021
30 061
758
2023
74
22 378
2024
97
0
2025
0
36 562
Собственные акции в капитале: 0 (2020) → (29 010) → (65 572) = 16,0% капитала.
Механизм 2023–2025 гг.: беспоставочный форвард на 99 894 270 акций (≈15% капитала),
платежи по ключевой ставке ЦБ + 1,99%, исполнен в декабре 2025 г. по 366 ₽/акцию.
⚠️ Одновременно: авансы связанным сторонам за землю 22 026 → 45 278, займы связанным
сторонам 30 368 (2025). Контролирующего акционера отчёт-2025 не называет.
6. Оценка
Мультипликаторов не считаем (котировок в отчётности нет). Из отчёта:
EPS-2025 111,97 ₽; капитал на акцию ≈ 411 414 / 611,7 млн акц. ≈ 673 ₽ (грубо, без учёта
казначейского пакета). Цена выкупа собственных акций 366 ₽ (независимый оценщик,
15.10.2025) — единственный ценовой ориентир из первоисточника.
7. Риски
Риск
Измерение из отчёта
⭐ Снижение ключевой ставки
−40 млрд выручки (эскроу-экономия) и −20 млрд процентного дохода СРАЗУ, а спрос улучшится лишь через 2–3 года
Отмена/урезание ипотечных субсидий
2024 г.: приток на эскроу −11,1%, бэклог −5,3%, «компенсации покупателям» ×2,2
Лаг признания 2–3 года
P&L отражает продажи 2022–2023 гг.; текущие продажи видны только в эскроу и бэклоге